Перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в Постановлении государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 от 27.09.2003г. «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Приложение 8) (имеется на сайте).

В советское время, при планово-распределительной системе хозяйствования и отсутствия частной собственности, финансирование капитального ремонта в основном осуществлялось за счет бюджетных средств, которые формировались за счет платы за найм жилых помещений. В постсоветское время, в силу ограниченности денежных средств и перераспределения собственности, данная организация финансирования капитального ремонта была неприемлема и требовала полного пересмотрения. Однако, в действительности пересмотр данной системы не производился, пока износ жилищного фонда, как России в целом, так и г. Томска и Томской области не достиг катастрофических размеров.

Долгое время население России, как и, в принципе, в советское время, оплачивало услуги по капитальному ремонту жилищного фонда, который в большинстве случаев не осуществлялся должным образом. Только в советское время он не осуществлялся в силу приемлемого состояния жилищного фонда, так как основная часть жилищного фонда была построена в 80-90х годах, к примеру, в Томской области, по данным статистики, за период 1971-1995 построено 49,2% всего жилищного фонда Томской области. В первую очередь, в плановых задачах стояло новое строительство, муниципальные образования планировали новые микрорайоны, глобальные стройки, упуская проблему надлежащего поддержания существующего жилищного фонда. То есть в постсоветское время капитальный ремонт не осуществлялся в силу полного игнорирования данной проблемы жилищными организациями и государственными структурами. На сегодняшний день необходимость проведения капитального ремонт жилищного фонда является одной из наиболее острых жилищных проблем. Планово-предупредительный ремонт в последнее время уступает место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые значительно выше.

В настоящее время, по данным статистики, износ жилищного фонда в Томской области имеет следующую градацию:

От 0-30% износа имеют 58,5% жилищного фонда; От 31-65% износа имеют 35,4% жилищного фонда; Более 66% износа имеют 6,1% жилищного фонда.

При этом более высокий процент износа имеют сельские районы: так, к примеру, градация более 66% износа жилищного фонда составляет в Александровском районе – 52,3%, Парабельском – 42,7%, Тегульдетском - 48,1% от общего жилищного фонда районов. Как правило, данная ситуация происходила в небольших населенных пунктах, где предоставление жилищно-коммунальных услуг осуществляло одно предприятие. Зачастую средства, собранные на капитальный ремонт, субсидировали другие жилищно-коммунальные услуги, как правило, это были коммунальные услуги. Коммунальные услуги в отличие от жилищных имеют непрерывный характер потребления, поэтому нехватка денежных средств, в первую очередь, отражалась на финансировании жилищных услуг, и, в большей степени, на капитальном ремонте. В более крупных городах, где предприятия жилищно-коммунального хозяйства дифференцировались по видам деятельности и жилищные услуги, как правило, оказывали ЖЭКи, ДЭЗы, средства, собранные на капитальный ремонт, либо субсидировали текущий ремонт, либо расходовались на другие потребности предприятия.

Следует отметить, что износ жилого здания не может быть 100%. Износ жилого дома определяется как среднее арифметическое значение износа его отдельных конструктивных элементов и инженерных систем, взвешенных по их отдельным весам в общей восстановительной стоимости дома. Поэтому при износе жилого дома более 70-80% выполнение капитального ремонта проводить вообще нецелесообразно.

В 90-х годах в России активными темпами началась приватизация квартир. На протяжении всей приватизации мало кто задумывался и внимательно читал федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1, а именно ст.16 где было сказано, что на момент передачи в собственность жилого помещения наймодатель имеет обязанность произвести ремонт, если таковой требуется. Однако надлежащего ремонта никто не производил, и жилье передавалось не отремонтированным. и более того, став собственниками приватизированных квартир, наше население не стало собственником домов, где располагаются эти квартиры. С введением нового Жилищного кодекса данный пункт был убран с данного федерального закона.

Постановлением Правительства РФ N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" от 30 июля 2004 года капитальный ремонт не вошел в структуру жилищных услуг, а, следовательно, оплата и работы по капитальному ремонту не производились в течение всего действия данного нормативного акта, что еще более остро усугубило ситуацию относительно и так предельно изношенного жилищного фонда. В стране наступила полная неопределенность: как выполнять работы и услуги по капитальному ремонту, как определять стоимость капитального ремонта, как собирать данный объем денежных средств и многое другое. Однако на практике, в нарушении данного постановления многие жилищные организации собирали плату по капитальному ремонту, и г. Томск не был исключением.

Для проведения капитального ремонта государственного и муниципального жилищного фонда использовались и используются средства, собираемые в виде платы за найм, стоит заметить что эти денежные средства не всегда доходили до необходимых целей. В переходный период реформирования системы финансирования жилищных услуг, эти средства (плата за найм) рекомендовали использовать для проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда. Однако и данный механизм финансирования имел большие недоработки. При расчете базовой ставки платы за найм жилого помещения рекомендуется использовать классификацию жилых зданий по группам и величины соответствующих норм амортизационных отчислений, которые приведены в "Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР". И основной смысл данной методики был сильно упрощен и сводится к расчету амортизационных отчислений. При этом, как правило, балансовая стоимость жилищного фонда не является рыночной и давно не пересматривалась.

При этом нужно полагать, что нормативный и реальный износ жилищного фонда имеет разные значения. Нормативные показатели износа не включают такие факторы, как:

территориальное местонахождение жилого дома; процесс содержания жилого дома; количественные и качественные показатели проведения текущего ремонта жилого дома; качество и характеристики строительных материалов; прочие характеристики.

Поэтому отличие нормативного и реального износа может иметь большие расхождения. Данный фактор, как и многие другие, не учитывался в данной методике.

В конце 2004 года в нашей стране появляется новый Жилищный кодекс, который полностью возложил ответственность за состояние многоквартирных домов на их собственников. И с 2006 года, согласно Жилищному и Гражданскому кодексу, собственники должны нести бремя расходов на содержание общего имущества, в том числе на капитальный ремонт. Однако полностью передать населению существующий жилищный фонд в удовлетворительном состоянии было нельзя. Время не останавливалось, и с каждым днем жилищный фонд нашей страны катился в неуправляемом, произвольном направлении к ветхому и аварийному состоянию. Срочной мерой исправления сложившейся ситуации стал федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» №185-ФЗ от 21.07.2007г. (имеется на сайте), где государство не только начало частично финансировать выборочно капитальный ремонт, но и привлекать собственников к решению данной проблемы. Основными идеями данного федерального закона стали:

Стимулирование собственников принимать самостоятельные решения о проведении капитального ремонта Бюджетные средства на проведение капитального ремонта предоставляются на условии софинансирования, тем самым собственники вкладывают собственные средства Капитальный ремонт способствует не только восстановлению состояния жилого дома, но и способствует ресурсосбережению Стимулирование создание ТСЖ, так как именно данная форма управления имеет приоритет в ФЗ

Примечание: При этом, по моему мнению, основным недостатком данного механизма финансирования проведения капитального ремонта являлось отсутствие надлежащего контроля за расходованием денежных средств фонда (по сути, его вообще там нет). На практике мне встречались случаи, когда по факту было израсходован большой объем денежных средств, а произведенный ремонт был очень незначителен.

Однако по минимальным оценкам депутата Госдумы РФ Галины Хованской, проведенным в 2007 году, необходимый размер средств для проведения капитального ремонта всего жилищного фонда России составляет 10 триллионов рублей, таким образом. запланированные средства в размере 240 млрд. руб. составляют лишь 2,4% от необходимого объема денежных средств (не учитывая софинансирование проведения капитального ремонта). В 2011 году фонд заканчивает свою работу. Будет ли государство дальше выделять денежные средства на капитальный ремонт, сказать очень сложно. Да и сам фонд не решает координально данную проблему, так как для ее решения необходимо разработать долгосрочную, подконтрольную государству систему, которая бы аккумулировала в себе необходимый объем денежный средств, а также необходимо, чтобы все собственники поняли, что они ответственны не только за свою квартиру, но и за весь дом, в котором они проживают.

В настоящее время сбор, оплата и размер платы за капитальный ремонт определяется в соответствии со ст.158 (для ТСЖ, ЖСК в соответствии со ст.155) жилищного кодекса РФ. Плата устанавливается на общем собрании собственников многоквартирного дома с учетом предложений управляющей компании (для ТСЖ, ЖСК в соответствии с порядком установленным органом управления), которая обязана предоставить информацию о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. При этом, согласно разъяснений Министерства регионального развития от 5 марта 2009 г. N 6091-АД/14 (имеется на сайте) предложение размера стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирного дома не рекомендуется использовать применяемые для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе ФЕР, ТЕР). Размер такой стоимости целесообразно определять с помощью анализа рынка и определения сложившихся в муниципальном образовании или регионе разброса цен на работы, аналогичные необходимым в многоквартирном доме работам.

В итоге хотелось бы отметить, что. по моему мнению, эффективной системы организации и финансирования капитального ремонта сейчас нет, так как капитальный ремонт является дорогой необходимостью, которую большинство нашего населения не способны оплатить сразу или собрать в течение года или даже двух. При этом, стоимость проведения капитального ремонта определенная в текущем времени может начать прогрессировать (так как разрушение конструкций как правило происходит не равномерно), и будущие затраты могут начать расти в геометрической прогрессии. Поэтому, на мой взгляд, для организации сбора денежных средств на проведение капитального ремонта, необходимо создать накопительную систему, под жестким контролем государства. Данная структура была бы похожа чем то на пенсионную систему, которая в течение срока эксплуатации многоквартирного дома собирала денежные средства на счете каждого дома…